华安证券：给予保利发展买入评级

2022-01-11华安证券股份有限公司王洪岩对保利发展进行研究并发布了研究报告《业绩承压穿越旧周期，融资优势凸显新格局》，本报告对保利发展给出买入评级，当前股价为16.47元。

　　保利发展(600048)

　　事件

　　公司发布2021年度业绩快报公告：2021年实现营业总收入2850.5亿元(+17.2%)；归母净利润275.8亿元(-4.74%)；基本每股收益2.30元(前值2.42元)。

　　销售端稳步增长，权益比保持稳定

　　销售端：2021年1~12月，公司销售稳步增长，实现累计签约金额5349亿元(+6.4%)，签约面积3333万平方米(-2.2%)，销售均价16049元/平方米(+8.8%)。Q4单季度签约面积789万平方米(-18.2%)，签约金额1247亿元(-8.0%)，销售均价15800元/平方米(+12.6%)。根据公司公告及克尔瑞百强销售榜单，计算得公司2018~2021年权益比分别为：71.0%、69.1%、72.0%、69.5%，总体稳定在70%上下水平。

　　财务稳健融资顺畅，拿地兼顾规模与利润保障

　　财务端：截至2021Q3末各项指标均符合“三条红线”中绿档企业标准，其中公司净负债率约67.6%；剔除预收账款后资产负债率约65.6%；覆盖短债倍数近2.3倍。截至Q3末，公司在手货币资金约1321.1亿元，短期偿债能力强。

　　融资端：公司2021年全年成功发行4支中期票据、8支一般公司债及5支ABS，共计发行规模214亿元；其中Q4共成功发行2支中期票据，发行规模共计50亿元，票面利率分别为3.25%、3.55%。并于2021年12月29日，公司董事会全票通过《关于注册100亿元中期票据的议案》。公司于2022年、2023年到期境内债券规模分别为94亿元及84亿元。2021年底监管部门多次释放房地产金融政策信号，引导房企融资环境逐步“解冻”，头部优质规模型房企受益良多，公司资金来源进一步丰富。

　　土储端：兼顾规模与利润保障。2021年全年，公司新拓展项目145个，新增建面2722.3万平方米，总拓展成本1856.8亿元。其中，公司Q4放缓拿地节奏，新拓展项目32个，新增建面538.7万方(占比全年20%)，总拓展成本422.7亿元(占比全年23%)。公司2021全年投销比约34.7%，相较40%的监控指标仍存提升空间，未来在拿地策略的调整上具备灵活性。

　　投资建议

　　公司坚持以核心城市及城市群为主的战略布局，深耕国家重点发展区域，土储资源充裕且布局合理。凭借央企背景及行业龙头的双重效应，净负债率及融资成本均处于行业较优水平。公司拿地张弛有度，兼顾资源获取与利润保障，未来规模提升可期。夯实主业的同时，“两翼”业务取得长足发展。预计公司2021~2023年EPS为2.30、2.46、2.65元/股，对应当前股价PE分别为6.8、6.4、5.9倍，维持“买入”评级。

　　风险提示

　　销售不达预期、调控政策超预期收紧、融资成本上行、利润率下行、新增项目权益比降低等。

　　该股最近90天内共有23家机构给出评级，买入评级21家，增持评级2家；过去90天内机构目标均价为19.98；证券之星估值分析工具显示，保利发展(600048)好公司评级为3星，好价格评级为4星，估值综合评级为3.5星。(评级范围：1 ~ 5星，最高5星)