国盛证券：给予保利发展买入评级

2021-11-01国盛证券有限责任公司夏天对保利发展进行研究并发布了研究报告《前三季度归母净利同增3%，累计销售拿地稳定增长》，本报告对保利发展给出买入评级，当前股价为12.25元。

　　保利发展(600048)

　　事件：10月28日，公司发布2021年三季报。

　　业绩小幅增长，毛利率继续下滑。公司前三季度实现营业总收入1384.6亿元，同比增长17.9%；归母净利润135.8亿元，同比增长2.9%；归母净利率9.8%，同比降低1.4pct。公司利润增幅低于营收增幅，主要由于毛利率下降：前三季度综合毛利率29.8%，同比降低4.2pct；税后毛利率24%，同比降低2.9pct。单季度来看，公司实现营业总收入484.9亿元，同比增长10.8%；实现归母净利润32.9亿元，同比增长6.7%。截至报告期末，公司预收账款+合同负债4608.亿元，覆盖去年结算收入2倍，可支撑未来收入增长。

　　累计销售额同增11.7%，回笼率达89.5%。公司前三季度实现签约金额4102.3亿元，同比增长11.7%；签约面积2544万方，同比增长4.1%，销售规模维持行业前五；销售均价16127元/平方米，同比增长7.3%；实现销售回笼3672亿元，回笼率达到89.5%。单季度来看，实现签约金额1250.5亿元，同比降低12.5%；销售面积872万方，同比降低8.3%；销售均价14333元/平，同比降低4.5%。前三季度，公司新开工面积3659万平方米，同比减少4.68%；竣工面积2437万平方米，同比增长10.6%。

　　单季度拿地金额同比降低4.6%，累计同增9%。公司前三季度拿地金额1434亿元，同比增长9.1%，其中38个核心城市拓展金额占比75%；金额口径权益比69.2%，同比小幅提升0.2pct；拿地面积2184万平方米，同比增长10.2%；平均楼面价6566元/平，同比降低1%，占当期销售均价40.7%。金额口径和面积口径的投销比分别为35%和85.9%，同比分别降低8pct和增长4.8pct。单季度来看，公司拿地金额471.3亿元，同比降低4.6%；拿地建面533万方，同比降低46.6%；平均楼面价8846元/平，同比增长78.6%。截至报告期末，公司待开发+在建土储面积22028万方，同比增长4.4%。

　　三道红线维持绿档，融资成本进一步降低。截至报告期末，公司有息负债3410亿元，同比增长12.9%；货币资金1321.09亿元，同比增长7.7%。公司扣除预收账款后资产负债率为65.62%，同比基本持平；净负债率67.6%，同比降低3.3pct；现金短债比2.32，同比增长0.4，短期偿债能力较强。2021年7月，公司发行了11.9亿住房租赁公司债，其中3年期对应利率3.17%，5年期对应利率3.45%，进一步降低公司综合融资成本。

　　投资建议：我们预测公司2021/2022/2023年收入增速为12.6%/14.9%/12.5%，归母净利润为300.6/318.2/347.8亿元，增速分别为3.8%/5.9%/9.3%。2021年动态PE为5x，维持“买入”评级。

　　风险提示：结算进度不及预期，毛利率下降超预期，行业及融资政策收紧超预期。

　　该股最近90天内共有27家机构给出评级，买入评级24家，增持评级3家；过去90天内机构目标均价为18.52；证券之星估值分析工具显示，保利发展(600048)好公司评级为3星，好价格评级为4星，估值综合评级为3.5星。