平安证券：给予招商蛇口增持评级

2021-10-28平安证券股份有限公司杨侃,郑南宏对招商蛇口进行研究并发布了研究报告《业绩如期高增，杠杆持续稳健》，本报告对招商蛇口给出增持评级，当前股价为11.01元。

　　招商蛇口(001979)

　　事项：

　　公司公布 2021 年三季报，前三季度实现营收 817.6 亿元，同比增 63.1%，归母净利润 63.5 亿元，同比增 189.8%，对应基本 EPS 为 0.69 元/股，位于业绩预告中间水平。

　　平安观点：

　　低基数叠加 REIT 上市等，业绩如期高增。 随着过往房地产销售步入结转，前三季度公司营收同比增 63.1%，归母净利润同比增 189.8%，利润增速更高主要因：1)上年同期利润基数低；2)以万融大厦、万海大厦为底层资产的蛇口产园 REIT 成功上市，产生税后收益 14.58 亿元； 3)期内经营管理提效，期间费用率同比降 2.8pct 至 6.1%； 4)少数股东损益占比同比降 8.5 pct 至 27.2%。期末公司预收账款及合同负债 1741.8 亿元，较年初增长 33%，未结资源依旧充足。

　　销售增长良好，拿地相对积极。前三季度公司销售面积 1038 万平米、销售金额 2410 亿元，分别同比增 26%、27%，显著优于克而瑞百强房企同期销售增幅(4%、13%)。拿地方面，公司把握供地“两集中”下土地市场机会，积极参与广州、重庆等重点城市集中土拍，期内新增土储建面 1081万平米、总价约 1552 亿元左右，拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为 104%、64%，拿地金额比高于 2020 年全年(54%)，后续仍有望把握地市降温背景下第二三批次拿地窗口期。

　　杠杆持续稳健，维持“绿档”水平。期末公司在手现金 769.4 亿，现金短债比达 178.8%，同比增 76pct；期末剔除预收账款与合同负债后的资产负债率、净负债率分别为 59.6%、34.0%，同比增 0.5pct、降 2.8pct，三项指标持续满足“三道红线”要求；期末有息负债约 1714.1 亿元，较年初增长 10%，亦符合“三道红线”要求。

　　投资建议：考虑公司前三季度业绩占全年比重不高，维持原有盈利预测，预计 2021- 2023 年 EPS 为 2.15 元、2.46 元、2.76 元，当前股价对应 PE分别为 5.2 倍、4.6 倍、4.1 倍。公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源，为龙头房企中为数不多在一线城市拥有大量待开发土储的房企；同时“三道红线”、供地“两集中”新政下，信贷与土地资源将进一步流向债务良好的优质龙头房企，此外近期房企资金环境偏紧叠加销售承压背景下，后续土地市场有望降温，带来拿地隐含利润率趋稳，维持公司“推荐”评级。

　　风险提示：1)近期楼市下行压力较大，若后续房企普遍以价换量，可能带来公司项目减值风险。2)2016 年起受楼市火爆影响、地价持续上升，而后续各城市限价政策陆续出台，未来公司毛利率仍面临下滑风险；3)公司产业新城建设开发进度存在不确定性风险。

　　该股最近90天内共有13家机构给出评级，买入评级12家，增持评级1家；过去90天内机构目标均价为15.85；证券之星估值分析工具显示，招商蛇口(001979)好公司评级为3.5星，好价格评级为4星，估值综合评级为3.5星。