天风证券：给予保利发展买入评级

2021-10-12天风证券股份有限公司陈天诚对保利发展进行研究并发布了研究报告《9月经营公告点评：累计销售量价齐升，补货权益维持高位》，本报告对保利发展给出买入评级，当前股价为14.09元。

保利发展(600048)

事件：公司发布2021年9月经营情况公告，9月单月实现销售面积247.55万平方米，同比减少28.75%；实现销售金额360.18亿元，同比减少28.42%。2021年1-9月累计销售面积2543.73万平方米，同比增长4.08%；累计销售金额4102.32亿元，同比增长11.66%。

累计销售量价齐升，销售均价较为稳定

公司2021年9月单月销售金额360.18亿元，同比去年9月减少28.42%，较今年8月同比增速6.76%下降35.18pct；销售面积247.55万平方米，同比去年9月减少28.75%，较今年8月同比增速10.60%下降39.35pct；销售均价为14550元/平方米，去年9月单月销售均价为14484元/平方米，同比略有增长，环比今年8月销售均价15020元/平方米同比下降3.13%。公司2021年1-9月累计销售金额4102.32亿元，同比去年增长11.66%，较去年累计同比增速增长5.72pct，较今年1-8月的同比增速18.03%下降6.37pct；2021年1-9月累计销售面积2543.73万平米，同比去年增长4.08%，较去年累计同比增速下降2.47pct，较今年1-8月的同比增速9.52%下降5.44cpt；累计销售均价为16127元/平方米，同比去年增长7.29%，环比1-8月累计销售均价16297元/平方米略有下降。公司累计销售量价齐升，均价较为稳定，公司全年销售业绩可期。

拿地以高能级城市为主，权益比例维持高位

公司2021年9月新增8个地块，从区域分布看，华南：华中：华东=3：3：2；从城市能级看，二线城市：三线城市及以下=6：2；从权益比例看，100%权益：非100%权益拿地比例为5：3。9月新增项目占地面积为44.43万平方米，新增规划建面120.31万平方米，其中二线城市新增建面占比74.43%，三线城市及以下等低能级城市的新增建面占比为25.57%，该比例较上月二线城市：三线及以下城市=78.21%：21.79%维持较为稳定，拿地依然以高能级城市为主；区域分布看，华南区域：华中区域：华东区域=33.09%：32.92%：33.99%，各个地区较为平均。权益比例看，9月拿地对应权益地价为90.42亿元，总地价为112.53亿元，相应的权益比例为80.35%，较上月的74.63%的权益比例上升5.72pct，这与9月合作拿地减少有关。

当月拿地力度环比提升明显，同比去年维持稳定

根据权益地价计算，2021年9月公司拿地力度为25.11%，与上月12.54%相比提升明显，去年9月拿地力度为26.73%，今年较去年同期拿地力度下降1.63pct，拿地力度基本持平。从楼面价看，2021年9月新增项目楼面价为9354元/平方米，较上月5935元/平方米提升57.6%，较去年同期4748元/平方米增长明显，主要与9月补货集中在华南、华东和华中的较发达城市有关。9月的地售比为64.29%，较去年同期的32.78%和上月的39.52%提升较多。

投资建议：公司累计销售量价齐升，补货较为积极，考虑到未来地产政策有望边际放松，公司全年销售可期，我们预计公司2021-2023年净利润299.77亿元、330.82亿元、375.96亿元，对应EPS为2.5、2.76、3.14元/股，维持“买入”评级

风险提示：房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济不及预期